Todo lo que necesitás saber
Tomá decisiones financieras inteligentes
El crédito hipotecario es probablemente el préstamo más importante que tomarás en tu vida. Te permite comprar una vivienda cuando no tenés todo el dinero disponible, pero requiere planificación y conocimiento. En esta guía completa te explicamos cómo funcionan los créditos hipotecarios en Argentina, qué necesitás para acceder, y cómo elegir la mejor opción.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo (generalmente 10-30 años) que te otorga un banco para comprar una vivienda. La casa que comprás queda como garantía hipotecaria del préstamo: si no pagás, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad.
Características principales:
• Es el crédito de mayor monto que podés pedir
• Tiene los plazos más largos del mercado
• Generalmente tiene tasas de interés más bajas que otros préstamos (porque está garantizado con la propiedad)
• Requiere cuota inicial (anticipo) que va desde el 20% al 40% del valor de la propiedad
• El banco analiza en profundidad tu capacidad de pago antes de otorgarlo
Características principales:
• Es el crédito de mayor monto que podés pedir
• Tiene los plazos más largos del mercado
• Generalmente tiene tasas de interés más bajas que otros préstamos (porque está garantizado con la propiedad)
• Requiere cuota inicial (anticipo) que va desde el 20% al 40% del valor de la propiedad
• El banco analiza en profundidad tu capacidad de pago antes de otorgarlo
Tipos de créditos hipotecarios en Argentina
Créditos UVA: El capital se ajusta por inflación (índice UVA). La cuota aumenta con la inflación, pero también con tus ingresos (idealmente). Ofrecen tasas bajas pero tienen riesgo de descalce (cuota sube más rápido que salario).
Créditos a tasa fija: La tasa de interés no cambia durante todo el plazo. Predecibilidad total de las cuotas. Menos comunes en Argentina por contexto inflacionario.
Créditos a tasa variable: La tasa cambia según condiciones del mercado. Pueden empezar más bajas pero aumentar con el tiempo.
Procrear: Programa estatal con subsidio de tasa. Requisitos específicos (primera vivienda, ingresos máximos, etc.). Suele tener mejores condiciones que bancos privados.
Créditos en pesos tradicionales: Menos comunes actualmente. Tasa en pesos sin ajuste por inflación.
Créditos a tasa fija: La tasa de interés no cambia durante todo el plazo. Predecibilidad total de las cuotas. Menos comunes en Argentina por contexto inflacionario.
Créditos a tasa variable: La tasa cambia según condiciones del mercado. Pueden empezar más bajas pero aumentar con el tiempo.
Procrear: Programa estatal con subsidio de tasa. Requisitos específicos (primera vivienda, ingresos máximos, etc.). Suele tener mejores condiciones que bancos privados.
Créditos en pesos tradicionales: Menos comunes actualmente. Tasa en pesos sin ajuste por inflación.
Requisitos para acceder a un crédito hipotecario
- ✓Ingresos demostrables: Relación de dependencia, monotributista, o autónomo con ingresos comprobables.
- ✓Antigüedad laboral: Generalmente mínimo 1-2 años en el mismo trabajo.
- ✓Capacidad de pago: Tus ingresos deben permitirte pagar la cuota (generalmente la cuota no puede superar el 25-35% de tus ingresos netos).
- ✓Cuota inicial (anticipo): Necesitás tener ahorrado entre 20-40% del valor de la propiedad.
- ✓Buen historial crediticio: Score positivo en Veraz y sistemas de información crediticia.
- ✓Documentación completa: DNI, recibos de sueldo, declaraciones juradas, constancia de CUIL, etc.
- ✓Tasación de la propiedad: El banco tasará el inmueble para verificar que su valor justifica el préstamo.
¿Cómo funciona el proceso?
1
Precalificación: Consultás con el banco si cumplís los requisitos básicos y cuánto te pueden prestar.
2
Búsqueda de la propiedad: Encontrás la casa o departamento que querés comprar.
3
Solicitud formal: Presentás toda la documentación requerida al banco.
4
Análisis crediticio: El banco evalúa tu capacidad de pago, historial, y riesgo.
5
Tasación: Un tasador del banco evalúa el valor real de la propiedad.
6
Aprobación: Si todo está en orden, el banco aprueba el crédito y te informa las condiciones.
7
Firma de escritura: Firmás la escritura de compra-venta y la hipoteca en escribanía.
8
Desembolso: El banco transfiere el dinero al vendedor (o a la escribanía).
9
Inicio de pagos: Empezás a pagar las cuotas mensuales durante el plazo acordado.
¿Cuánto me pueden prestar?
Los bancos usan dos criterios principales:
1. Relación préstamo/valor (LTV - Loan to Value): Generalmente te prestan entre el 60-80% del valor de la propiedad. Vos debés poner el resto (20-40%) como anticipo.
2. Capacidad de pago: La cuota mensual no puede superar el 25-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto asegura que podés pagar sin comprometer tus gastos básicos.
Ejemplo ilustrativo: Si una propiedad vale un determinado monto y tenés ingresos mensuales, el banco calculará cuánto podés pagar de cuota, y en base a eso, cuánto capital total te puede prestar a lo largo del plazo elegido.
1. Relación préstamo/valor (LTV - Loan to Value): Generalmente te prestan entre el 60-80% del valor de la propiedad. Vos debés poner el resto (20-40%) como anticipo.
2. Capacidad de pago: La cuota mensual no puede superar el 25-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto asegura que podés pagar sin comprometer tus gastos básicos.
Ejemplo ilustrativo: Si una propiedad vale un determinado monto y tenés ingresos mensuales, el banco calculará cuánto podés pagar de cuota, y en base a eso, cuánto capital total te puede prestar a lo largo del plazo elegido.
Costos adicionales al crédito hipotecario
- ✓Gastos de escrituración: Honorarios del escribano, impuestos de sellos, inscripción del inmueble.
- ✓Gastos de tasación: El banco cobra por el servicio de tasación de la propiedad.
- ✓Seguro de vida: Obligatorio para cubrir el saldo del crédito en caso de fallecimiento.
- ✓Seguro de incendio: Cubre daños a la propiedad.
- ✓Comisiones bancarias: Algunos bancos cobran comisión por otorgamiento del crédito.
- ✓Gastos de gestoría: Si usás gestor para los trámites.
Créditos UVA: Ventajas y riesgos
Ventajas:
✓ Tasa de interés baja (generalmente menor que créditos tradicionales)
✓ Cuota inicial accesible
✓ Si tus ingresos suben con inflación, la cuota sigue siendo proporcional
✓ Acceso a vivienda con menor entrada
Riesgos:
✗ Descalce salarial: Si la inflación sube más rápido que tu salario, la cuota puede hacerse impagable
✗ Volatilidad: Contextos de alta inflación pueden hacer subir mucho las cuotas
✗ Largo plazo: Estás atado a un compromiso de 20-30 años
Mitigación de riesgos: Mantené un colchón de ahorro, buscá estabilidad laboral, y no comprometas más del 25% de tus ingresos a la cuota inicial.
✓ Tasa de interés baja (generalmente menor que créditos tradicionales)
✓ Cuota inicial accesible
✓ Si tus ingresos suben con inflación, la cuota sigue siendo proporcional
✓ Acceso a vivienda con menor entrada
Riesgos:
✗ Descalce salarial: Si la inflación sube más rápido que tu salario, la cuota puede hacerse impagable
✗ Volatilidad: Contextos de alta inflación pueden hacer subir mucho las cuotas
✗ Largo plazo: Estás atado a un compromiso de 20-30 años
Mitigación de riesgos: Mantené un colchón de ahorro, buscá estabilidad laboral, y no comprometas más del 25% de tus ingresos a la cuota inicial.
Consejos para tomar un crédito hipotecario
- 1Ahorrá el mayor anticipo posible: Cuanto más pongas de entrada, menos deuda tendrás y menor será la cuota.
- 2Compará opciones: No te quedes con el primer banco. Compará tasas, plazos, y condiciones entre varios.
- 3No te endeudes al máximo: Aunque el banco te preste más, considerá tus gastos reales y futuros.
- 4Lee la letra chica: Entendé todos los costos, seguros, penalidades por pago anticipado.
- 5Calcula el costo total: No solo mires la cuota mensual. Calculá cuánto pagarás en total durante todo el plazo.
- 6Mantén un fondo de emergencia: No uses todos tus ahorros en el anticipo. Guardá 6 meses de gastos para imprevistos.
- 7Considera pagos extraordinarios: Algunos créditos permiten hacer pagos adicionales para reducir el capital más rápido.
- 8Evalúa tu estabilidad laboral: Un crédito hipotecario requiere ingresos consistentes por muchos años.
Actualizado: 28 de noviembre de 20258 min de lectura